居抜きオフィスとは？効率的な移転でコスト最適化
アフターコロナのオフィスのあり方を見直す企業が増えている中、新しいビジネススタイルや勤務形態に合わせ、オフィスの移転を考える経営者や担当者も少なくありません。オフィス移転を検討するにあたり、「居抜きオフィス」はコスト面で大きなメリットが期待できる選択肢ともいえます。
居抜きオフィスのメリット、移転先選定のポイント、退去および入居時の注意点などを、実際の成功事例もまじえて解説いたします。
居抜きオフィスとは？セットアップオフィスとの違い
「居抜き」とは、前入居者の設備や内装・造作物を撤去せず残すことを指します。賃貸オフィスであれば、通常は前入居者が貸室のみの状態に原状回復して退去するところを、パーテーションや会議室など前入居者の内装・設備が残った状態のまま、引き継ぐ形で契約する物件が「居抜きオフィス」に該当します。
居抜きオフィスとセットアップオフィスの相違
対して、入居における内装の一部、若しくは全部の工事を貸主が行ってから、賃貸するオフィスを「セットアップオフィス」といいます。セットアップオフィスと居抜きオフィスでは内装工事の手間の削減に工事期間の時間短縮に、内装工事費用や什器の購入費用が削減できる事が共通ですが、居抜きオフィスとセットアップオフィスには、以下のような違いがあるので参考にしてみてください。
※物件によって異なる場合がございますので、予めご了承ください。
| 居抜きオフィス | セットアップオフィス | |
| 賃料 | 通常のオフィスと同じ程度 | 通常のオフィスより若干高め |
| 付帯する設備 | 中古 | 新品 |
| 修繕費用 | 引き継いだ内装、設備は基本テナント負担 | 貸主所有の内装、設備は貸主負担 |
| レイアウト変更 | テナント負担で可能 | 間仕切り工事など、貸主と協議が必要 |
| 原状回復義務 |
あり 前テナントから原状回復義務を継承 |
一部あり 貸主の造作はクリーニング・張替えな ど、テナントの造作は現状に戻す |
| 原状回復の内容 | 原状回復基準の仕様とおり | 原状回復基準の仕様とおり |
賃料ではセットアップオフィスの方が、本来借主が行う内装工事を代わりに行うので、相場より上乗せして募集される傾向がありますが、居抜きオフィスは通常募集と変わらない事が多い様です。居抜きオフィスはランニング費用よりも、初期費用などを抑えたい企業に選ばれています。原状回復義務は、セットアップオフィス、居抜きオフィス共にあります。契約前に原状回復仕様書の内容を確認するのをお勧め致します。
居抜きオフィス活用のメリット
オフィス移転時の初期費用削減
セットアップオフィスへの移転では、オーナー側で一部の、接客スペース、応接室、ラウンジスペースなどの内装とそれに付随した什器備品を用意していますが、執務スペースの什器設備の手配が必要になります。また、一般的な賃料と比較すると割高感があります。居抜きオフィスへの移転では、居抜き物件毎に引き継ぐ内容は異なるものの、設備、備品などのコストを大きく削減できるのが最大のメリットでもあります。また、これらのプロセスにかかる社内の人的リソース削減も見逃せないメリットといえるでしょう。
オフィス移転時のプロセスの簡素化
ビジネス形態の変化や社員増などにより、移転が必要となることもあります。居抜きオフィスでは、前の入居者が原状回復をせずに退去するので、通常必要となるレイアウトを考えたり、工事や備品の搬入手配が、居抜きオフィスでは不要となるため、家具の購入や内装工事にかかる、時間的や費用面で大きなコスト削減を見込めるメリットもあります。
居抜きオフィス選定時の見極めポイント
居抜きオフィスへの移転を検討する際に、どのような点に留意して選定すれば良いのでしょうか？具体的なポイントと判断要素を解説します。
居抜きオフィスの引渡し条件の明確化
引渡しの状態は、物件によって異なります。コストを抑えるために居抜きオフィスを選んだのに、かえってコストや手間がかかってしまっては意味が無いので、きちんと確認しましょう。確認事項をリストアップして明確化することをおすすめします。具体的には以下のような精査ポイントが挙げられます。
| 検討内容 | ポイント |
| 内装工事内容 | 引き継ぐ内装工事の内容 |
| 引き継ぐ什器のリスト化 | レイアウト図面を元に残置物のリスト化 |
| 造作設備の動作確認 |
現状有姿で引継ぎの場合、 修理費用が必要であれば、次テナントが負担 |
| 退去時の条件 | 原状回復工事の内容、検討時点での見積もり |
物件の現状やレイアウトの確認
居抜きオフィスへの移転でコスト削減を成功させるには、物件の状況をしっかりと確認する必要があります。以下の点にも注意が必要です。
- 内装や設備で使えないものはないか (引き継いだものが故障した場合には、修理費用を負担要）
- レイアウトは自社の想定する用途に合っているか（業種が異なると、使い勝手も変わる事がある）
- 物件の検討期間が限られ（×月×日までに契約締結が条件）、入居のタイミングが限定される（〇月〇日から契約開始）などの制約がないか
- 事前のクリーニングや不用品廃棄は必要か
- 原状回復の条件や費用はどの程度か
これらが曖昧だと予期せぬ費用負担が発生する可能性もあるため、事前に確認した上で契約を進めていくことが重要なポイントとなります。
おすすめ居抜きオフィス
居抜きオフィスの成功事例
最後に、居抜きオフィスへの移転事例について、成功した理由やこだわった点について紹介いたします。自社のケースに置き換えてぜひ参考にしてみてください。
A社は、コロナ禍で多く見られた「フリーアドレス化＋面積縮小」を目的とする移転とは方向性の異なる、全席固定で3倍もの床面積のオフィスへと拡張移転。ハイブリッド型の働き方を採用し、オンライン商談も可能な広いデスク、コミュニケーションの場となるフリースペースや大小さまざまな30もの会議室など、新しい時代に最適化したユニークな設計のオフィス環境を実現しました。
A社のようなスタートアップ企業では事業成長を視野に入れた移転が欠かせませんが、今回、居抜きオフィスを選択したことで内装造作の費用を大幅に抑えられ、効率的な移転とよりハイグレードなオフィス環境の実現に成功しました。
居抜きオフィスへの移転の成功には、専門知識と経験を持つパートナーが必要となります。
ご検討中の企業様は是非一度ご相談下さい。